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[재미땅] ‘구해줘! 홈즈’도 모르는 부동산 계약 전 필수 확인 서류 5가지


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'구해줘!홈즈' 방송화면. (사진=MBC 캡처)

대부분 사람들이 집을 구할 때 위치와 가격, 구조를 꼼꼼히 체크한다. 그러나 집을 구할 때 반드시 체크해야 할 서류가 있다.

TV예능 프로그램인 ‘구해줘!홈즈’에서도 알려주지 않았던 ‘집 계약 전 필수 확인 서류’를 소개한다.

◇부동산 사기 막는 중개대상물확인설명서

중개대상물확인설명서는 일반인에게 매우 생소한 서류다. 이는 부동산 전문가들이 부동산 계약 시 꼭 확인해야 한다고 강조하는 서류다.

중개대상물확인설명서는 중개업자가 매수인에게 중개대상물에 관한 설명을 해놓은 문서로, 부동산의 표시, 권리관계, 소유에 관한 사항은 물론 건축물의 상태까지 한 눈에 알 수 있는 서류다.

중개대상물확인설명서.

중개사가 직접 작성하는 이 서류에 기재된 내용은 중개업자가 매수인에게 해당 내용을 설명 했다는 법적 효력을 갖는다.

때문에 계약 시 서류에 기재된 내용을 충분히 설명 받았는지, 기재된 내용과 매물이 다른 점은 없는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 

◇'집의 신분증' 등기부등본

등기부등본은 ‘집의 신분증’이라고 할 수 있는 서류로 계약 전 반드시 확인해야하는 서류다.

등기부등본에서는 ‘갑구’와 ‘을구’를 반드시 확인해야 한다.

갑구는 부동산의 소유권 관련 정보를 담고 있는데, 집주인이 가등기로 되어 있거나 △가처분 △파산 △가압류 △경매신청이 있다면 의심해 볼 만한 매물이다.

등기부등본.

을구에서는 근저당금액과 지상권을 꼭 확인해야 한다.

근저당금액은 쉽게 말해 건물 앞으로 잡혀있는 ‘빚’이다. 통상적으로 근저당금액과 전세가격을 합했을 때 집 매매가격(공시지가 기준)을 넘지 않는 것이 좋다.

종종 땅 주인과 건물 주인이 다를 때가 있는데 이때 건물주에게 지상권이 설정돼 있는지 꼭 확인해야한다. 이 경우 계약 시 건물주와 토지주인의 날인을 모두 받는 것이 좋다.

◇'옥탑방 계약 시 확인 필수' 건축물대장

옥탑방 한달살이 체험 중인 박원순 서울시장.(사진=서울시)

등기부등본과 함께 꼭 체크해야 할 서류는 건축물대장이다.

건축물대장에서는 건물의 용도와 불법건축물 여부를 확인해야 한다. 특히 옥탑방을 계약하는 경우 불법건축물 여부를 꼭 확인하고 계약 시 리스크가 있음을 반드시 인지해야 한다.

또 건축물대장에 표기된 전용면적과 계약서 상 표기된 전용면적이 같은지 확인해야 한다.

건축물대장에서는 건축물의 소유권 변경사항을 확인할 수 있으니 등기부등본과 비교하며 일치여부를 확인하는 것이 좋다.

◇ 재개발지역 계약할 땐 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서를 출력할 수 있는 부동산정보열람 사이트 '씨리얼'(SEE:REAL)

재개발지역은 비교적 저렴한 전·월세 매물로 세입자들을 유혹한다. 토지이용계획확인서는 여기서 나오는 매물을 계약할 때 리스크를 줄일 수 있도록 해주는 서류다.

토지이용계획확인서는 필지별 지역·지구등의 지정 내용과 행위제한 내용 등의 토지이용관련 정보를 담고 있다.

재개발·재건축 단지에서 나온 매물을 계약한 세입자가 토지이용계획확인서를 확인하지 않았다는 이유로 일부 책임을 안은 사례도 있다.

◇부동산 계약서

열심히 발품 팔아 계약서를 쓸 때가 되면 진이 빠지고 안도감이 몰려온다.

그러나 인터넷 이용 약관에 ‘동의’ 클릭하듯 함부로 서명했다간 낭패를 볼 수 있으니 마지막까지 긴장의 끈을 놓아선 안 된다.

'구해줘!홈즈' 방송화면. (사진=MBC 캡처)

특히 처음 부동산 계약을 할 때 많이 간과하는 부분이 있는데 바로 ‘중도금’과 ‘잔금’의 차이다.

중도금은 부동산 계약 시 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 돈이고 잔금은 거래 시 마지막으로 지급하는 돈이다.

중도금을 치르면 계약을 반드시 이행하겠다는 의지가 있는 것으로 간주된다. 일방적인 계약해지가 불가능하고 손해배상 등 협의나 법적절차를 통해 계약을 해지해야한다. 보통 계약의 마무리에 지불하는 잔금과 차이가 있다.

중도금은 통상 큰 금액이 오가지 않는 이상 설정하지 않는데, 종종 전·월세 계약서에 잔금을 중도금으로 표기해 계약해지를 어렵게 하는 경우가 있으니 주의해야 한다.


백승재 기자 white@dailybiz.net
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